택지개발이나 공장용지 조성 같은 개발사업의 인가를 받으면 개발부담금 부과 대상인지부터 확인하게 됩니다. 대상 여부는 사업 종류와 함께 토지 면적이 지역 구분별 기준면적 이상인지로 갈리는데, 이 기준면적이 지역에 따라 660제곱미터(㎡), 990㎡, 1,650㎡로 다릅니다.
핵심: 개발부담금 부과 대상은 별표 1의 개발사업으로서 인가 등을 받은 사업 대상 토지의 면적이 특별시·광역시·특별자치시의 도시지역에서 660㎡ 이상, 그 외 도시지역에서 990㎡ 이상, 도시지역 외의 지역과 개발제한구역(지정 당시부터 소유)에서 1,650㎡ 이상인 경우입니다. 기준은 “이상”이므로 면적이 기준면적과 정확히 같아도 대상입니다.
실무에서 판정이 갈리는 지점은 세 가지입니다. 면적이 경계값에 걸릴 때, 토지를 나눠서 인가를 받았을 때, 사업 부지가 두 지역에 걸쳐 있을 때입니다.
왜 659㎡는 비대상이고 660㎡는 대상일까
서울처럼 특별시의 도시지역에서 시행하는 개발사업을 보겠습니다.
사업 대상 토지 700㎡ ≥ 기준면적 660㎡ → 부과 대상
사업 대상 토지 660㎡ ≥ 기준면적 660㎡ → 부과 대상 (기준이 "이상"이므로 경계 포함)
사업 대상 토지 659㎡ < 기준면적 660㎡ → 부과 대상 아님시행령 제4조제1항 각 호가 “660제곱미터 이상”처럼 “이상”으로 정하고 있어서, 면적이 기준면적과 정확히 같으면 대상입니다. 1㎡ 차이로 결과가 갈리는 구조이므로, 여기서 말하는 면적이 무엇인지가 중요합니다. 기준이 되는 면적은 국가나 지방자치단체로부터 인가·허가·면허 등(신고 포함)을 받은 사업 대상 토지의 면적입니다. 부과가 끝나기 전에 지적공부의 면적을 정정했다면 정정된 면적으로 판정합니다.
토지를 나눠 인가받아도 피하기 어렵습니다. 동일인(법인을 포함하고, 개인이라면 배우자와 직계존비속을 포함)이 연접한 토지에 하나의 개발사업이 끝난 뒤 5년 이내에 인가 등을 받아 사실상 분할하여 시행하면, 각 사업의 면적을 합한 토지에 하나의 사업이 시행된 것으로 봅니다. 예를 들어 광역시 도시지역에서 400㎡를 개발하고 3년 뒤 바로 옆 필지 300㎡를 개발하면, 각각은 660㎡ 미만이지만 합산 700㎡로 부과 대상이 됩니다.
사업 부지가 두 지역에 걸치면 환산해서 합산합니다. 시행령 제4조제2항은 특별시·광역시·특별자치시 도시지역(제1호)의 1㎡를 그 외 도시지역(제2호)의 1.5㎡, 개발제한구역·비도시지역(제3호·제4호)의 2.5㎡로 보도록 정합니다. 예를 들어 사업 부지가 광역시 도시지역 400㎡와 인접 시 도시지역 450㎡에 걸쳐 있다면, 450㎡를 1.5로 나눈 300㎡로 환산해 400㎡와 합하면 700㎡가 되어 제1호 기준 660㎡ 이상, 즉 부과 대상입니다.
계산기, 우리 사업 부지 숫자로 직접 판정
사용 방식: 지역 구분(기준면적이 함께 표시됩니다)을 고르고 인가 등을 받은 사업 대상 토지 면적을 입력하세요. 기준 충족 여부와 기준면적, 초과분을 판정 근거와 함께 표시합니다. 두 지역에 걸치는 사업은 위 환산 방법으로 합산한 면적을 해당 기준 지역으로 입력하세요.
근거와 기준일
근거는 「개발이익 환수에 관한 법률」 제5조와 같은 법 시행령 제4조, 시행령 별표 1입니다. 링크는 국가법령정보센터의 현행 조문으로 연결됩니다.
법 제5조제1항은 부과 대상 개발사업을 택지개발사업, 산업단지개발사업, 관광단지조성사업, 도시개발사업, 교통·물류시설 용지조성사업, 체육시설 부지조성사업, 지목 변경이 수반되는 사업 등 8종으로 정하고, 구체적 범위는 시행령 별표 1이 정합니다.
시행령 제4조제1항은 부과 대상 규모를 지역 구분별로 정합니다. 특별시·광역시·특별자치시의 도시지역은 660㎡ 이상, 그 밖의 도시지역은 990㎡ 이상, 도시지역 중 개발제한구역에서 그 구역 지정 당시부터 토지를 소유한 자가 시행하는 사업과 도시지역 외의 지역은 1,650㎡ 이상입니다. 같은 항 후단은 연접 토지의 5년 이내 분할 시행을 하나의 사업으로 보는 합산 규정을, 제2항은 둘 이상 지역에 걸치는 경우의 환산 기준을 정합니다.
법령 기준: 「개발이익 환수에 관한 법률」 [시행 2026. 6. 2.] [법률 제21738호], 같은 법 시행령 [시행 2025. 2. 14.] [대통령령 제35261호], 시행령 별표 1 [개정 2023. 6. 27.]. 페이지 확인: 2026. 7. 16. 면적 기준은 과거 한시적으로 완화된 적이 있으므로 인가 시점의 현행 조문을 확인하세요.
예외와 주의
- 면적 기준을 넘어도 사업 종류가 별표 1에 해당하지 않으면 대상이 아닙니다. 반대로 별표 1 사업이라도 비고의 제외 사유에 해당하면 대상에서 빠집니다. 국민주택규모 이하 임대주택 건설(공공임대 5년, 민간임대 4년 이상 임대 목적), 이주대책대상자를 위한 주택지조성, 환지 방식의 도시개발사업, 조성이 끝난 토지에서 최초로 시행하는 주택건설사업 등이 대표적입니다.
- 개발제한구역의 1,650㎡ 기준은 구역 지정 당시부터 토지를 소유한 사람이 그 토지에 시행하는 사업에만 적용됩니다. 지정 이후에 취득한 토지라면 소재지에 따라 660㎡ 또는 990㎡ 기준이 적용됩니다.
- 지목 변경이 수반되는 사업(별표 1 제7호)은 인가받은 전체 면적이 아니라 사실상 또는 공부상 지목이 변경되는 면적만으로 판정합니다(시행령 제4조제4항).
- 중소기업 협동화사업단지는 참여한 중소기업자별 면적으로 각각 판정하는 특칙이 있습니다(시행령 제4조제3항).
- 임대주택의 제외는 조건부입니다. 정해진 임대 기간이 되기 전에 분양전환하거나 임대사업자가 아닌 자에게 양도하면 제외가 인정되지 않습니다.
- 이 계산기는 부과 대상 여부(규모 요건)만 판정합니다. 부담금 금액의 산정(개발이익, 부과율, 개발비용 공제)과 감면, 납부 절차는 범위 밖이므로 관할 시·군·구와 전문가를 통해 확인하세요.
자주 묻는 질문
Q. 면적이 정확히 660㎡면 대상인가요?
대상입니다. 시행령 제4조제1항이 “660제곱미터 이상”으로 정하고 있어 경계값을 포함합니다. 659㎡라면 대상이 아닙니다.
Q. 필지를 둘로 나눠 따로 인가받으면 부담금을 피할 수 있나요?
피하기 어렵습니다. 동일인(배우자·직계존비속 포함)이 연접한 토지에 하나의 사업이 끝난 뒤 5년 이내에 인가 등을 받아 사실상 분할 시행하면 면적을 합산해 하나의 사업으로 봅니다.
Q. 개발제한구역 안 토지인데 최근에 샀습니다. 1,650㎡ 기준인가요?
아닙니다. 1,650㎡ 기준은 구역 지정 당시부터 소유한 경우에만 적용됩니다. 지정 이후 취득한 토지는 소재지에 따라 660㎡ 또는 990㎡ 기준으로 판정합니다.
Q. 사업 부지가 시 경계에 걸쳐 광역시 도시지역과 일반 시 도시지역에 나뉘어 있습니다.
환산 합산으로 판정합니다. 광역시 도시지역(제1호) 1㎡는 그 외 도시지역(제2호) 1.5㎡에 해당하므로, 제2호 면적을 1.5로 나눠 제1호 면적에 합한 값이 660㎡ 이상이면 대상입니다.
Q. 임대주택을 지으면 부담금이 없다고 들었습니다.
국민주택규모 이하의 임대주택을 정해진 기간(공공임대 5년, 민간임대 4년) 이상 임대할 목적으로 건설하면 별표 1 비고에 따라 대상에서 제외됩니다. 다만 그 기간 전에 분양전환하거나 양도하면 제외되지 않습니다.
Q. 대상이면 부담금이 얼마나 나오나요?
부담금은 개발이익(종료 시점 지가에서 개시 시점 지가, 정상지가상승분, 개발비용을 뺀 금액)에 부과율을 곱해 산정합니다. 금액 계산은 이 글의 범위 밖이므로 관할 지방자치단체에 확인하세요.
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면책
본 페이지와 계산기는 일반적인 이해를 돕기 위한 참고용이며, 특정 사업의 부과 대상 판단을 보장하지 않습니다. 사업 종류의 해당 여부, 제외 사유, 면적 산정은 사실관계와 인가 내용에 따라 달라지므로 실제 판단은 관할 시·군·구와 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.