계약을 갱신하면서 임대인이 “보증금 1억을 월세로 돌리자”고 하면 월세를 얼마로 잡는 게 맞는지부터 막힙니다. 시세로 정하는 게 아니라 법이 상한을 정해 두었습니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조가 비율을 숫자로 못 박았고, 상한을 넘는 약정은 그 부분이 무효입니다. 조문 그대로 정리하고 계산기로 내 상한을 확인해 보겠습니다.
핵심: 보증금을 월세로 전환할 때는 전환되는 금액에 연 10%와 한국은행 기준금리 더하기 2%p 중 낮은 비율을 곱하고, 그 금액을 12로 나눈 것이 월세 상한입니다. 기준금리가 3%라면 5%이므로 보증금 1억원을 돌리면 연 500만원, 월 41만 6천원을 넘을 수 없습니다. 상가는 연 12%와 기준금리의 4.5배 중 낮은 비율입니다.
두 비율 중 낮은 쪽이 상한이다
법 제7조의2는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다”고 정합니다. 두 비율은 시행령 제9조가 채웁니다.
| 구분 | 근거 | 비율 |
|---|---|---|
| 고정 상한 | 시행령 제9조제1항 | 연 1할(10%) |
| 기준금리 연동 상한 | 시행령 제9조제2항 | 한국은행 기준금리 + 연 2% |
적용되는 건 둘 중 낮은 쪽입니다. 기준금리가 3.0%면 연동 상한이 5.0%라 5%가 적용되고, 기준금리가 8% 이상으로 올라가야 고정 상한 10%가 낮아져 그쪽이 적용됩니다. 지금처럼 기준금리가 한 자릿수 초반이면 사실상 기준금리 + 2%p가 전환율입니다.
기준금리는 한국은행이 금융통화위원회에서 정해 공시하는 값이고 수시로 바뀝니다. 조문이 “한국은행에서 공시한 기준금리”라고만 하므로 전환을 합의하는 시점에 공시된 값을 씁니다. 한국은행 홈페이지의 기준금리 추이에서 확인할 수 있으며, 아래 계산기도 이 값을 직접 입력받습니다.
곱하는 대상은 전환되는 금액, 나누는 수는 12
계산은 두 단계입니다.
연간 월세 상한 합계 = 전환되는 보증금 × 적용 전환율
월세 상한 = 연간 합계 ÷ 12
두 가지를 자주 틀립니다. 첫째, 곱하는 대상은 보증금 전체가 아니라 월세로 바뀌는 부분입니다. 보증금 2억 중 1억을 월세로 돌리면 1억에만 곱합니다. 둘째, 비율은 연 기준이라 12로 나눠야 월세입니다. 1억의 5%는 500만원이고, 이것이 월 500만원이 아니라 연 500만원, 월 41만 6,667원입니다.
예를 들어 기준금리 2.75%에 보증금 1억을 월세로 돌린다면 전환율은 4.75%, 연 475만원, 월 39만 5,833원이 상한입니다. 임대인이 월 50만원을 제시했다면 10만 4천원가량 초과입니다.
상가는 12%와 기준금리 4.5배
상가건물 임대차보호법 제12조도 같은 구조입니다. 시행령 제5조가 정한 비율은 연 1할2푼(12%)과 기준금리의 4.5배 중 낮은 쪽입니다. 기준금리 3.0%면 4.5배는 13.5%라 고정 상한 12%가 적용되고, 기준금리 2.5%면 11.25%가 적용됩니다. 기준금리가 약 2.67%를 넘으면 12%로 고정된다고 보면 됩니다.
다만 상가는 적용 범위에 조건이 있습니다. 상가건물 임대차보호법은 제2조제1항 단서에 따라 환산보증금이 대통령령으로 정한 지역별 기준을 넘는 임대차에는 적용되지 않고, 초과 임대차에도 예외적으로 적용되는 조문 목록에 제12조는 들어 있지 않습니다. 환산보증금이 기준을 넘는 상가에는 이 전환율 제한이 없습니다. 내 임대차가 기준 안인지는 환산보증금 판정에서 확인할 수 있습니다.
계산기, 기준금리와 전환 보증금으로
임대차 종류를 고르고 한국은행 기준금리, 월세로 바꾸는 보증금, 임대인이 제시한 월세를 넣으세요. 적용 전환율과 월세 상한을 계산하고 제시 월세가 상한을 넘는지 판정합니다. 상한만 알고 싶으면 제시 월세에 0을 넣으면 됩니다. 기준금리에 20%를 넘는 값을 넣으면 단위 착오로 보고 입력을 확인하라고 돌려줍니다.
상한을 넘는 약정은 초과분이 무효다
주택임대차보호법 제10조는 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 정합니다. 상한을 넘는 월세 약정은 넘는 부분이 무효입니다. 제10조의2는 한 걸음 더 나가 제7조의2의 산정률을 초과해 차임을 지급한 경우 초과 지급된 차임 상당액의 반환을 청구할 수 있다고 합니다. 이미 냈어도 돌려받을 근거가 있습니다.
언제 적용되는가
조문은 “전환하는 경우”라고만 합니다. 법무부와 국토교통부의 해설은 이 제한을 임대차가 존속하는 중에 보증금을 월세로 바꾸는 경우, 즉 계약 갱신이나 계약 기간 중 변경에 적용하고, 처음부터 월세로 체결하는 신규 계약에는 적용하지 않는다고 봅니다. 이 부분은 조문 문언이 아니라 해설에 따른 것이므로 다툼이 있다면 전문가 확인이 필요합니다.
한 가지 더 구분할 것이 있습니다. 제7조의 차임 증액 상한(5%)은 전환율과 별개 규정입니다. 전환율을 지켰더라도 전환 후 총 임대료가 종전보다 5%를 넘게 오르면 제7조 문제가 따로 생길 수 있습니다. 반대로 월세를 보증금으로 바꾸는 방향에는 법정 산정률이 없습니다.
근거와 기준일
근거는 「주택임대차보호법」 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한), 「주택임대차보호법 시행령」 제9조(연 1할, 기준금리 더하기 연 2퍼센트), 「주택임대차보호법」 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구), 「상가건물 임대차보호법」 제12조(월 차임 전환 시 산정률의 제한), 「상가건물 임대차보호법 시행령」 제5조(연 1할2푼, 4.5배)입니다. 링크는 국가법령정보센터의 현행 조문으로 연결됩니다.
기준일: 2026년 9월 8일 현재 시행 중인 주택임대차보호법(법률 제21065호, 2026년 1월 2일 시행), 같은 법 시행령(대통령령 제36423호, 2026년 7월 1일 시행), 상가건물 임대차보호법(2026년 5월 12일 시행), 같은 법 시행령(2026년 7월 1일 시행) 기준입니다. 시행령의 가산 이율은 2020년 9월 29일 개정으로 3.5%에서 2%가 되었고, 기준금리는 한국은행이 수시로 바꾸므로 전환 시점의 공시 값을 확인해야 합니다.
예외와 주의
- 곱하는 대상은 보증금 전체가 아니라 월세로 전환되는 금액입니다.
- 비율은 연 기준입니다. 12로 나눈 값이 월세 상한입니다.
- 기준금리는 전환을 합의하는 시점에 한국은행이 공시한 값을 씁니다. 금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다.
- 주택은 기준금리가 8% 이상이면 고정 상한 10%가, 상가는 기준금리가 약 2.67% 이상이면 고정 상한 12%가 적용됩니다.
- 법무부·국토교통부 해설은 이 제한을 임대차 존속 중의 전환에 적용하고 신규 계약에는 적용하지 않는다고 봅니다. 조문이 아닌 해설 기준입니다.
- 차임 5% 증액 상한(제7조)은 별개 규정입니다. 전환 후 총 임대료 증가율은 따로 봐야 합니다.
- 월세를 보증금으로 바꾸는 반대 방향에는 법정 산정률이 없습니다.
- 상한을 넘는 약정은 초과 부분이 무효이고(제10조), 이미 낸 초과분은 반환을 청구할 수 있습니다(제10조의2).
- 상가는 환산보증금이 지역별 기준 이내인 임대차에만 적용됩니다.
- 2020년 9월 29일 전에 전환한 계약은 당시 가산 이율(3.5%)이 기준이었습니다.
자주 묻는 질문
Q. 기준금리가 3%인데 임대인이 전환율 6%라고 합니다.
주택이면 연 10%와 3% + 2%p = 5% 중 낮은 5%가 상한입니다. 6%는 상한을 넘으므로 넘는 부분은 무효입니다.
Q. 보증금 2억 전세를 보증금 1억에 월세로 바꿉니다. 월세 상한은요?
전환되는 1억에만 곱합니다. 기준금리 3%면 5%, 연 500만원, 월 41만 6천원이 상한입니다. 2억 전체에 곱하지 않습니다.
Q. 1억의 5%면 월 500만원 아닌가요?
연 500만원입니다. 12로 나눈 41만 6천원이 월세 상한입니다.
Q. 새로 월세 계약을 하는데도 이 비율을 지켜야 하나요?
법무부·국토교통부 해설은 신규 계약에는 적용되지 않고 존속 중인 임대차에서 보증금을 월세로 바꿀 때 적용된다고 봅니다. 조문 문언이 아니라 해설이므로 다툼이 있으면 전문가 확인이 필요합니다.
Q. 상가인데 기준금리 3%면 전환율이 얼마인가요?
연 12%와 3% × 4.5 = 13.5% 중 낮은 12%입니다. 다만 환산보증금이 지역 기준을 넘는 상가에는 이 제한이 없습니다.
Q. 이미 상한 넘는 월세를 몇 달 냈습니다.
제10조의2에 따라 초과 지급분의 반환을 청구할 수 있습니다. 계약서와 이체 내역을 갖추고 임대인에게 청구하거나 분쟁조정위원회를 이용할 수 있습니다.
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면책
본 페이지와 계산기는 일반적인 이해를 돕기 위한 참고용이며, 실제 임대차 약정의 효력이나 반환청구의 결과를 보장하지 않습니다. 기준금리 적용 시점, 적용 대상 여부(신규·갱신·존속 중), 상가의 환산보증금 판정은 사실관계에 따라 달라지므로 정확한 판단은 주택임대차분쟁조정위원회, 대한법률구조공단, 법률 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.