상가 임대차에서 “보증금 얼마까지 보호되나요”라는 질문의 답은 보증금만 봐서는 나오지 않습니다. 법은 월세에 100을 곱해 보증금에 더한 환산보증금이라는 값으로 판정하기 때문입니다. 월세 300만원짜리 가게는 그 자체로 환산보증금 3억원을 깔고 시작합니다. 그리고 이 값이 지역별 기준선을 넘는 순간, 임차인 보호 장치의 절반이 꺼집니다. 다만 어떤 절반이 꺼지고 어떤 절반이 남는지가 정확히 조문에 적혀 있습니다.
핵심: 환산보증금은 보증금에 월세의 100배를 더한 금액입니다. 이 값이 지역별 기준금액(서울 9억원, 과밀억제권역과 부산 6억9천만원, 광역시·세종 등 5억4천만원, 그 밖의 지역 3억7천만원) 이하면 상가건물 임대차보호법이 전부 적용되고, 초과하면 대항력·계약갱신요구(전체 10년)·권리금 보호 등 법이 열거한 조항만 적용됩니다. 확정일자 우선변제, 소액 최우선변제, 차임 증액 5퍼센트(%) 상한은 초과하는 순간 사라집니다.
실무에서 가장 많이 틀리는 지점은 ×100 환산의 체감과 “초과하면 아무 보호도 없다”는 오해입니다.
월세 700만원 가게가 10억짜리 임대차가 되는 이유
산식은 한 줄입니다. 시행령이 정한 환산 비율이 100이기 때문입니다.
환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100 (법 제2조②, 시행령 제2조③)
예: 서울, 보증금 3억 + 월세 700만원
환산보증금 = 3억 + 7억 = 10억원 > 서울 기준 9억원 → 기준 초과보증금 3억원이면 넉넉히 기준 안일 것 같지만, 월세 700만원이 7억원으로 환산되면서 10억원짜리 임대차가 됩니다. 반대로 보증금이 커도 월세가 없으면 기준 안에 남기 쉽습니다. 지역별 기준은 이렇습니다.
| 지역 | 기준금액 |
|---|---|
| 서울특별시 | 9억원 |
| 과밀억제권역(성남·고양·부천 등)·부산광역시 | 6억9천만원 |
| 광역시·세종·파주·화성·안산·용인·김포·광주 | 5억4천만원 |
| 그 밖의 지역 | 3억7천만원 |
경계의 방향도 조문에 있습니다. 법은 기준금액을 “초과하는 임대차”를 적용에서 빼므로, 환산보증금이 딱 9억원이면 전면 적용입니다. 1원이라도 넘으면 구간이 바뀝니다.
기준을 넘으면 무엇이 달라질까요. 법 제2조제3항이 초과 임대차에도 적용되는 조항을 하나하나 열거합니다.
초과해도 남는 보호 (법 제2조③ 열거)
대항력(제3조) — 건물주가 바뀌어도 임차권 주장
계약갱신요구(제10조①②③본문) — 전체 기간 10년
권리금 회수기회 보호(제10조의3~7)
3기 연체 해지(제10조의8), 폐업으로 인한 해지(제11조의2)
초과하면 꺼지는 보호 (열거에 없는 것)
확정일자 우선변제(제5조②) — 경매 시 배당순위 확보 불가
소액임차인 최우선변제(제14조), 임차권등기명령(제6조)
차임 증액 5% 상한(제11조) — 갱신 시 "상당한" 범위로 협의(제10조의2)
묵시적 갱신(제10조④), 최단기간 1년 의제(제9조)체감 차이가 가장 큰 두 가지는 돈입니다. 첫째, 우선변제권이 없어지므로 건물이 경매로 넘어가면 보증금을 후순위로 밀립니다. 기준 초과 임차인이 전세권 설정이나 보증보험을 따로 챙기는 이유입니다. 둘째, 갱신할 때 임대료 인상의 5퍼센트 상한이 사라집니다. 갱신요구권 자체는 10년간 유지되지만, 임대인은 상당한 범위에서 증액을 요구할 수 있습니다.
계산기, 내 가게로 직접 확인
사용 방식: 상가 소재지를 고르고 보증금과 월세를 입력하세요. 환산보증금과 지역 기준금액을 비교해 전면 적용인지, 초과라면 어떤 보호가 남고 어떤 보호가 사라지는지 계산 과정과 함께 표시합니다. 기준까지의 여유 금액도 보여 주므로 월세 인상 협상 전에 구간이 바뀌는지 확인할 수 있습니다.
근거와 기준일
근거는 「상가건물 임대차보호법」 제2조(적용범위)와 제10조(계약갱신 요구 등), 그리고 같은 법 시행령 제2조(적용범위)입니다. 링크는 국가법령정보센터의 현행 조문으로 연결됩니다.
법 제2조제1항 단서가 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차를 적용에서 제외하고, 제2항이 차임에 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산하도록 위임하며, 시행령 제2조가 그 비율을 “1분의 100″으로, 지역별 기준금액을 위 표와 같이 정합니다. 제2조제3항은 초과 임대차에도 적용되는 조항(제3조, 제10조제1항·제2항·제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의9까지, 제11조의2, 제19조)을 열거합니다. 차임 증액 상한 5퍼센트는 시행령 제4조입니다.
법령 기준: 「상가건물 임대차보호법」 [시행 2026. 5. 12.] [법률 제21083호], 같은 법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36423호, 2026. 6. 23. 공포]. 페이지 확인: 2026. 7. 18. 이달 시행된 시행령 개정에서 기준금액과 환산 비율이 변경되지 않았음을 원문으로 확인했습니다. 기준금액은 상가건물임대차위원회 심의를 거쳐 개정되는 정책 변수이므로 개정을 계속 확인합니다.
예외와 주의
- 이 법은 사업자등록 대상이 되는 건물의 임대차(주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우 포함)에 적용됩니다. 교회, 동창회 사무실처럼 사업자등록 대상이 아닌 임차는 환산보증금과 무관하게 처음부터 적용되지 않습니다.
- 상가의 대항력 요건은 건물 인도와 사업자등록 신청입니다(법 제3조). 주택의 전입신고에 해당하는 것이 사업자등록이라, 폐업하거나 등록을 이전하면 대항력이 흔들립니다.
- 과밀억제권역인지가 구간을 가릅니다. 같은 경기도라도 성남·고양·부천 등은 6억9천만원 구간, 파주·화성·안산·용인·김포·광주는 5억4천만원 구간입니다. 수도권정비계획법 시행령 별표 1에서 소재지를 확인하세요.
- 기준 이내 임차인의 우선변제권은 대항력에 더해 관할 세무서에서 임대차계약서에 확정일자를 받아야 생깁니다(제5조). 기준 초과 임차인은 이 장치가 없으므로 전세권 설정, 보증보험 가입 등 별도 담보를 검토해야 합니다.
- 소액임차인 최우선변제(제14조)는 환산보증금이 기준 이내인 것과 별개로, 시행령이 정하는 더 낮은 소액 기준에 해당해야 합니다. 금액표는 이 글의 범위 밖입니다.
- 월세에 부가가치세가 포함되는지에 따라 환산 결과가 달라질 수 있고, 이 부분은 계약서 표기에 따라 다툼이 있습니다. 경계에 걸쳐 있다면 부가가치세 포함 금액으로도 계산해 보는 것이 안전합니다.
- 일시사용을 위한 임대차가 명백한 경우에는 이 법이 적용되지 않습니다(제16조). 미등기 전세(전세금만 있는 경우)에는 준용됩니다(제17조).
자주 묻는 질문
Q. 왜 하필 100을 곱하나요?
법 제2조제2항이 은행 대출금리 등을 고려해 대통령령으로 비율을 정하도록 했고, 시행령이 그 비율을 100으로 정했습니다. 월세를 연 12퍼센트 수익률의 보증금으로 되돌린 셈이라고 이해하면 됩니다(월세 100만원 × 100 = 1억원).
Q. 환산보증금이 기준을 넘으면 10년 갱신요구도 못 하나요?
할 수 있습니다. 가장 흔한 오해입니다. 계약갱신요구권(전체 기간 10년)과 권리금 회수기회 보호는 법 제2조제3항에 따라 기준 초과 임대차에도 적용됩니다. 사라지는 것은 우선변제·최우선변제·증액 5퍼센트 상한·묵시적 갱신 쪽입니다.
Q. 기준을 넘는 임차인인데 보증금은 어떻게 지키나요?
확정일자 우선변제가 없으므로 등기되는 담보를 검토해야 합니다. 임대인 동의를 받아 전세권을 설정하거나, 보증보험에 가입하거나, 건물 등기부의 선순위 근저당 규모를 계약 전에 확인해 위험 자체를 줄이는 방법이 있습니다.
Q. 월세가 올라서 기준을 넘게 되면 어떻게 되나요?
환산보증금은 현재 계약 조건으로 판정하므로, 갱신 때 월세가 올라 기준을 넘으면 그때부터 초과 임대차가 됩니다. 확정일자로 확보했던 우선변제 순위에도 영향이 생길 수 있으므로, 인상 협상 때 구간이 바뀌는지 계산기로 확인해 보세요.
Q. 지방 소도시인데 기준이 왜 이렇게 낮나요?
그 밖의 지역 기준은 3억7천만원이라, 보증금 1억원에 월세 300만원이면 벌써 4억원으로 초과입니다. 지방이라 임대료가 싸도 환산 배율은 같아서 생각보다 쉽게 넘습니다. 지역 구간과 함께 확인이 필요합니다.
Q. 사무실(오피스) 임대도 해당되나요?
사업자등록 대상 건물에서 영업용으로 사용하면 적용됩니다. 업종이 아니라 사업자등록 가능성과 영업용 사용이 기준입니다.
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면책
본 페이지와 계산기는 일반적인 이해를 돕기 위한 참고용이며, 개별 임대차의 법 적용과 보증금 보호를 보장하지 않습니다. 과밀억제권역 판정, 부가가치세 포함 여부, 대항력·확정일자의 구체적 효력은 사실관계에 따라 달라지므로 실제 판단은 대한법률구조공단(132)과 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.