월세는 소득이니 세금이 붙는 게 자연스럽지만, 전세 보증금은 돌려줄 돈인데도 일정 조건에서 소득으로 간주됩니다. 보증금을 은행에 넣어 두면 이자가 나온다는 논리로, 법이 정한 이자율만큼을 임대소득에 얹는 것이 간주임대료입니다. 관문은 주택 수와 보증금 합계 두 개이고, 2026년부터는 2주택자에게도 새 관문이 하나 생겼습니다.
핵심: 부부합산 3주택 이상을 소유하고 주택 보증금·전세금 합계가 3억원을 초과하면, 초과분의 60퍼센트(%)에 정기예금이자율(2026년 연 3.1퍼센트)을 곱한 금액이 해마다 임대소득 총수입에 더해집니다. 2026년 1월 1일부터는 2주택자도 기준시가 12억원 초과 주택을 보유하고 보증금 합계가 12억원을 넘으면 과세됩니다. 전용 40제곱미터(㎡) 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 말까지 주택 수에서 제외됩니다.
실무에서 가장 많이 틀리는 지점은 “전세는 세금 없다”는 통념과 2026년에 신설된 2주택 요건입니다.
보증금 5억이면 1년에 372만원이 소득으로 잡힌다
산식은 시행령이 정합니다. 연중 보증금 변동 없이 계속 임대했다면 이렇게 계산됩니다.
간주임대료 = (보증금 합계 − 3억원) × 60% × 정기예금이자율(3.1%) − 장부로 확인되는 금융수익
예: 3주택, 전세 보증금 합계 5억원
(5억 − 3억) × 60% × 3.1% = 2억 × 1.86% = 연 3,720,000원이 372만원은 세금이 아니라 총수입에 산입되는 금액입니다. 월세 수입과 합쳐 주택임대 총수입이 되고, 합계가 2천만원 이하면 14퍼센트 분리과세를 선택할 수 있습니다(필요경비 50퍼센트, 등록임대주택은 60퍼센트 공제). 보증금으로 받은 돈을 예금·주식에 넣어 실제 이자·배당이 발생했다면 장부로 입증하는 만큼 차감됩니다. 추계신고를 하면 차감 없이 계산됩니다.
관문 구조가 이 글의 핵심입니다.
| 부부합산 주택 수 | 보증금(간주임대료) | 월세 |
|---|---|---|
| 1주택 | 과세 없음 | 비과세 (기준시가 12억 초과·국외 주택은 과세) |
| 2주택 | 원칙 과세 없음. 기준시가 12억 초과 주택 보유 + 보증금 합계 12억 초과면 과세 (2026. 1. 1. 시행) | 과세 |
| 3주택 이상 | 보증금 합계 3억 초과분 과세 | 과세 |
두 가지 함정이 있습니다. 첫째, 2026년 신설된 2주택 요건은 문턱은 12억이지만 공제는 3억입니다. 보증금 15억인 고가 2주택자는 12억을 넘겨 과세 대상이 되는 순간, (15억 − 3억) × 60% × 3.1% = 연 2,232만원이 산입됩니다. 문턱을 넘자마자 3억 초과분 전체가 잡히는 구조입니다. 둘째, 주택 수를 셀 때 전용 40㎡ 이하 + 기준시가 2억원 이하 소형주택은 2026년 12월 31일까지 빼고 셉니다. 원룸 여러 채를 가진 임대인의 판정이 여기서 갈립니다.
계산기, 내 보증금으로 직접 확인
사용 방식: 부부합산 주택 수(소형주택 제외)와 보증금 합계를 입력하세요. 2주택이면 기준시가 12억 초과 주택 보유 여부를 추가로 묻습니다. 과세 관문 판정과 함께 2026년 이자율(3.1퍼센트) 기준 연간 간주임대료를 계산 과정과 함께 표시합니다. 장부 기장으로 차감할 금융수익이 있으면 함께 넣으세요.
근거와 기준일
근거는 「소득세법」 제25조(총수입금액 계산의 특례), 제12조제2호나목(1주택 비과세), 제64조의2(분리과세), 그리고 같은 법 시행령 제53조(계산식)와 시행규칙 제23조제1항(정기예금이자율)입니다. 링크는 국가법령정보센터의 현행 조문으로 연결됩니다.
법 제25조제1항제1호가 3주택 이상 + 보증금 합계 3억원 초과 요건을, 제2호가 2주택(기준시가 12억원 이하 주택은 주택 수 불포함) + 보증금 합계 12억원(시행령 제53조제1항) 초과 요건을 정합니다. 제2호는 2025년 12월 23일 개정(법률 제21221호)으로 신설되어 2026년 1월 1일 시행 중입니다. 산식은 시행령 제53조제3항제1호 그대로이며, 정기예금이자율은 시행규칙 제23조제1항이 연 1천분의 31(3.1퍼센트)로 정합니다(2026년 1월 2일 개정 — 매년 봄 개정되는 수치입니다).
법령 기준: 「소득세법」 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21221호], 같은 법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36343호]. 페이지 확인: 2026. 7. 19. 소형주택 제외 특례는 조문에 “2026년 12월 31일까지”로 명시된 일몰 규정이며, 연장 여부는 연말 세법 개정에서 확인이 필요합니다.
예외와 주의
- 이 계산은 연중 계속 보유하고 보증금 변동이 없다는 가정입니다. 실제 세법은 적수(보증금 잔액 × 경과일수) 방식이라 연중에 취득·양도하거나 보증금이 바뀌면 일할로 계산됩니다.
- 주택 수는 본인과 배우자를 합산하고, 공동소유 지분·다가구주택의 계산은 시행령 제8조의2를 준용합니다. 지분 소유가 섞여 있으면 판정이 복잡해지므로 세무사 확인을 권합니다.
- 금융수익 차감은 보증금으로 취득한 금융자산에서 발생했음이 장부와 증빙으로 확인되는 것에 한정됩니다(영 제53조제6항). 장부를 쓰지 않는 추계신고자는 차감 없이 계산됩니다.
- 간주임대료가 생기면 월세가 없어도 사업자등록과 임대소득 신고 대상이 될 수 있습니다. 총수입 2천만원 이하의 분리과세를 선택해도 신고는 해야 합니다.
- 소형주택 제외(전용 40㎡ 이하 + 기준시가 2억 이하)는 2026년 말 일몰입니다. 연장되지 않으면 2027년부터 주택 수가 갑자기 늘어나는 임대인이 생깁니다.
- 정기예금이자율(3.1퍼센트)은 해마다 3월 전후로 개정됩니다. 이 글과 계산기는 2026년 귀속 기준입니다.
- 상가·오피스텔(업무용) 보증금의 간주임대료는 다른 산식(건설비 차감, 부가가치세 과세표준 산입)이 적용됩니다. 상가 임대차의 보증금 환산은 상가 환산보증금 글에서, 임대업의 부가가치세 유형은 간이과세 기준 글에서 다룹니다.
자주 묻는 질문
Q. 전세만 놓으면 세금이 없다고 들었는데요?
2주택까지는 대체로 맞습니다(고가 2주택 예외 전). 3주택 이상 + 보증금 합계 3억 초과부터 간주임대료가 생기고, 2026년부터는 기준시가 12억 초과 주택을 가진 2주택자도 보증금 12억을 넘으면 대상입니다.
Q. 부부가 각각 2주택씩 가지고 있으면요?
주택 수는 부부합산이므로 4주택입니다. 부부의 임대 주택 보증금을 합산해 3억 초과분을 계산합니다.
Q. 간주임대료 372만원이면 세금을 372만원 내는 건가요?
아닙니다. 372만원이 총수입에 더해지는 것이고, 세금은 여기서 필요경비를 뺀 소득금액에 세율을 곱해 계산됩니다. 총수입 2천만원 이하로 분리과세(14퍼센트)를 선택하면 필요경비 50퍼센트 공제 후 대략 372만 × 50% × 14% ≈ 26만원 수준입니다(다른 공제 제외 시).
Q. 원룸 5채를 임대 중인데 3주택 이상인가요?
전용 40㎡ 이하이면서 기준시가 2억원 이하인 소형주택은 2026년 말까지 주택 수와 보증금 계산에서 모두 빠집니다. 5채 전부 해당하면 간주임대료 판정에서는 0주택입니다. 다만 일몰이 연장되지 않으면 2027년부터 달라집니다.
Q. 보증금을 예금에 넣어 이자를 받고 있으면 이중과세 아닌가요?
그래서 차감 장치가 있습니다. 장부를 기장해 보증금 운용 이자·배당을 입증하면 그만큼 간주임대료에서 빠집니다. 이자소득이 간주임대료보다 크면 간주임대료는 0이 됩니다.
Q. 반전세(보증금+월세)는 어떻게 되나요?
보증금 부분은 이 계산대로 간주임대료를, 월세 부분은 그대로 총수입을 구성합니다. 두 값을 합친 것이 주택임대 총수입이고, 2천만원 초과 여부에 따라 종합과세·분리과세가 갈립니다.
면책
본 페이지와 계산기는 일반적인 이해를 돕기 위한 참고용이며, 실제 신고 세액을 보장하지 않습니다. 주택 수 산정(부부합산·공동소유·다가구), 적수 계산, 소형주택 판정, 분리과세 유불리는 사실관계에 따라 달라지므로 실제 판단은 홈택스와 세무사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.