밭이나 논을 사서 집을 지으려면 먼저 농지를 대지로 바꾸는 전용 절차를 거치는데, 이때 농지전용부담금이 붙습니다. 법령상 정식 명칭은 농지보전부담금이지만 검색은 대부분 농지전용부담금으로 합니다. 계산은 의외로 간단합니다. 공시지가에 정해진 비율을 곱하는데, 한 가지 상한선이 결과를 크게 좌우합니다.
핵심: 농지전용부담금은 전용하려는 농지의 개별공시지가에 부과율을 곱한 제곱미터(㎡)당 금액에 전용 면적을 곱해 계산합니다. 부과율은 농업진흥지역이 30퍼센트(%), 진흥지역 밖이 20퍼센트입니다. 다만 ㎡당 금액이 5만원을 넘으면 5만원으로 제한됩니다. 그래서 공시지가가 일정 수준을 넘는 땅은 넓이만 같으면 부담금이 똑같습니다.
실무에서 가장 많이 놓치는 지점은 5만원 상한이 걸리는 공시지가 수준입니다.
공시지가 30만원 땅이나 100만원 땅이나 부담금이 같은 이유
산식은 두 단계입니다.
㎡당 금액 = 개별공시지가 × 부과율 (단, 5만원을 넘으면 5만원)
농업진흥지역: 30%
진흥지역 밖: 20%
농지전용부담금 = ㎡당 금액 × 전용 면적
예: 진흥지역 밖, 공시지가 10만원/㎡, 330㎡(약 100평)
㎡당 금액 = 10만 × 20% = 2만원
부담금 = 2만 × 330 = 660만원상한이 핵심입니다. ㎡당 금액의 상한이 5만원이므로, 진흥지역 밖은 공시지가가 25만원/㎡을 넘으면(20퍼센트를 곱해 5만원), 농업진흥지역은 16만6667원/㎡을 넘으면(30퍼센트를 곱해 5만원) 상한에 걸립니다. 그 위로는 공시지가가 아무리 올라도 ㎡당 5만원 고정입니다.
진흥지역 밖, 330㎡
공시지가 30만원/㎡ → 6만원이지만 상한 5만원 → 5만 × 330 = 1,650만원
공시지가 100만원/㎡ → 20만원이지만 상한 5만원 → 5만 × 330 = 1,650만원 (동일)도시 근교나 개발 예정지의 농지는 공시지가가 높아 대부분 이 상한에 걸립니다. 그래서 전원주택을 지으려는 땅이라면 “면적 × 5만원”이 부담금의 사실상 상한선이 됩니다. 100평(330㎡)이면 최대 1,650만원, 200평(660㎡)이면 최대 3,300만원입니다. 반대로 공시지가가 낮은 시골 농지는 상한에 안 걸려서 실제로는 이보다 훨씬 적게 나옵니다.
부과율이 진흥지역과 그 밖에서 30퍼센트와 20퍼센트로 갈리지만, 상한 5만원이 같기 때문에 공시지가가 높은 땅에서는 이 차이도 사라집니다. 진흥지역 여부가 결과를 가르는 것은 상한에 걸리지 않는 저가 농지에서입니다.
계산기, 내 땅 공시지가로 직접 확인
사용 방식: 농업진흥지역 여부를 고르고 개별공시지가(㎡당)와 전용 면적을 넣으세요. 부과율을 곱한 ㎡당 금액에 5만원 상한을 적용해 총 부담금을 계산하고, 상한에 걸렸는지도 표시합니다. 감면 전 기준입니다.
근거와 기준일
근거는 「농지법」 제38조(농지보전부담금)와 같은 법 시행령 제53조(부과기준 및 부과기준일), 시행규칙 제47조의2(제곱미터당 상한 금액)입니다. 링크는 국가법령정보센터의 현행 조문으로 연결됩니다.
법 제38조제7항은 농지보전부담금을 개별공시지가의 범위에서 대통령령으로 정하는 부과기준을 적용해 산정하도록 하고, 농업진흥지역과 그 밖의 농지를 차등할 수 있게 위임합니다. 시행령 제53조제1항이 그 비율을 농업진흥지역 100분의 30, 진흥지역 밖 100분의 20으로 정하고, 같은 조 제2항의 위임으로 시행규칙 제47조의2가 제곱미터당 상한을 5만원으로 정합니다. 부과기준일은 농지전용허가를 신청한 날, 농지전용신고를 접수한 날 등으로 구분되며 그날 현재 가장 최근 공시된 개별공시지가를 씁니다.
부담금은 농지전용허가나 신고 전까지 납부해야 합니다(법 제38조제4항). 미납하면 체납액의 3퍼센트 가산금이 붙고(제38조제9항), 한 달이 지날 때마다 1천분의 12의 중가산금이 더해집니다(제38조제10항, 체납액 100만원 미만은 제외).
법령 기준: 「농지법」 [시행 2026. 6. 16.] [법률 제21798호], 같은 법 시행령 [시행 2026. 8. 1.] [대통령령 제36533호], 시행규칙 [시행 2025. 10. 31.] [농림축산식품부령 제741호]. 페이지 확인: 2026. 8. 7. 시행령 2026. 8. 1. 개정을 원문 대조한 결과 부과기준 조문(제53조 — 진흥지역 30%, 밖 20%)과 상한 규정은 변경이 없습니다. 농지법은 시행예정 개정이 여러 건 있어 부과기준의 변경 여부를 계속 확인합니다.
예외와 주의
- 이 계산기 결과는 감면 전 금액입니다. 국가나 지방자치단체가 공용·공공용으로 전용하는 경우, 농업인이 자기 농업경영에 이용할 주택(농업인 주택)을 짓는 경우, 중요 산업시설을 설치하는 경우 등은 감면될 수 있습니다(법 제38조제6항, 시행령 별표 2). 감면 대상이면 실제 부담금은 더 적습니다.
- 부담금이 일정 금액 이상이면 나누어 낼 수 있습니다(법 제38조제2항). 목돈 부담을 줄이려면 분할납부 가능 여부를 관할 기관에 확인하세요.
- 부과기준일 현재 가장 최근 공시된 개별공시지가를 씁니다. 공시지가는 매년 바뀌므로 전용 시점에 따라 금액이 달라질 수 있습니다.
- 임야(산지)를 전용할 때는 농지전용부담금이 아니라 산지관리법에 따른 대체산림자원조성비가 별도로 부과됩니다. 지목이 농지(전·답·과수원)인지 임야인지 먼저 확인해야 합니다.
- 허가가 취소되거나 사업계획이 바뀌어 전용 면적이 줄면 그만큼 환급받을 수 있습니다(법 제38조제5항). 다만 이미 납부한 뒤 허가를 받지 못한 경우 등 요건이 정해져 있습니다.
- 농지전용허가 자체의 가능 여부(농업진흥지역 내 행위 제한, 전용 면적 기준 등)는 부담금과 별개입니다. 전용이 가능한 땅인지부터 관할 시·군·구에서 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
Q. 농지전용부담금과 농지보전부담금은 다른 건가요?
같은 것입니다. 법령이 개정되면서 명칭이 농지보전부담금으로 바뀌었지만, 실무와 검색에서는 여전히 농지전용부담금으로 많이 부릅니다.
Q. 공시지가가 아주 높은 땅은 부담금이 무한정 커지나요?
아닙니다. ㎡당 금액에 5만원 상한이 있습니다. 진흥지역 밖은 공시지가 25만원/㎡, 진흥지역은 16만6667원/㎡을 넘으면 그 위로는 ㎡당 5만원으로 고정됩니다. 면적이 같으면 부담금도 같습니다.
Q. 100평 땅에 집을 지으면 얼마인가요?
100평은 약 330㎡입니다. 공시지가가 높아 상한에 걸리면 330 × 5만원 = 1,650만원이 최대입니다. 공시지가가 낮으면 이보다 적습니다. 다만 농업인 주택 감면 대상이면 더 줄어듭니다.
Q. 농업진흥지역이면 무조건 30퍼센트라 더 비싼가요?
저가 농지에서는 그렇습니다. 하지만 상한 5만원이 같아서, 공시지가가 높아 둘 다 상한에 걸리면 진흥지역이든 아니든 금액이 같아집니다. 차이가 나는 것은 공시지가가 낮은 구간입니다.
Q. 언제 내나요?
농지전용허가를 받거나 전용신고를 하기 전까지 납부해야 합니다. 다른 법률에 따라 전용허가가 의제되는 건축허가 등을 받는 경우에도 그 전에 내야 합니다.
Q. 부담금 외에 또 드는 비용이 있나요?
전용 이후 지목변경에 따른 취득세, 개발행위허가와 관련한 개발부담금 대상 여부 등이 별도로 검토됩니다. 농지전용부담금은 여러 비용 중 하나입니다.
면책
본 페이지와 계산기는 일반적인 이해를 돕기 위한 참고용이며, 실제 부과 금액을 보장하지 않습니다. 개별공시지가 확인, 농업진흥지역 여부, 감면 대상 판정, 전용 가능 여부는 사실관계에 따라 달라지므로 실제 금액은 관할 시·군·구와 한국농어촌공사를 통해 확인하시기 바랍니다.