7월에 날아오는 재산세 고지서는 세 개의 값이 쌓여 만들어집니다. 공시가격에 공정시장가액비율을 곱한 과세표준, 거기에 적용되는 누진세율, 그리고 본세에 얹히는 도시지역분과 지방교육세입니다. 1세대 1주택이면 비율과 세율 두 군데서 특례를 받는데, 두 특례의 적용 범위가 서로 달라서 여기서 계산이 자주 어긋납니다.
핵심: 주택 재산세의 과세표준은 공시가격(시가표준액)에 공정시장가액비율을 곱한 금액입니다. 2026년도 비율은 일반 60퍼센트(%), 1세대 1주택은 공시가격 구간에 따라 43에서 45퍼센트입니다. 세율은 과세표준 6천만원 이하 0.1퍼센트부터 3억원 초과 0.4퍼센트까지의 초과누진이고, 공시가격 9억원 이하 1주택에는 0.05에서 0.35퍼센트의 특례세율이 적용됩니다. 과세기준일인 6월 1일의 보유자가 그해 1년치를 부담합니다.
실무에서 가장 많이 틀리는 지점은 두 특례의 적용 범위 차이와 6월 1일 기준일입니다.
공시가격 12억 1주택은 왜 특례세율을 못 받을까
1세대 1주택 특례는 두 겹입니다. 그런데 적용 범위가 다릅니다.
① 공정시장가액비율 특례 (시행령 제109조, 2026년도분)
공시가격 3억 이하 43% / 3억 초과 6억 이하 44% / 6억 초과 45%
→ 공시가격 9억원을 "초과하는 주택을 포함"한다 (조문 명문)
② 특례세율 (법 제111조의2)
→ 공시가격 "9억원 이하인 주택에 한정"한다
공시가격 12억원 1주택:
과세표준 = 12억 × 45% = 5억 4,000만원 (① 적용)
세액 = 570,000 + (5.4억 − 3억) × 0.4% = 1,530,000원 (② 미적용 — 표준세율)같은 1주택이라도 9억원을 경계로 세율표가 바뀌므로, 표를 하나만 보고 계산하면 크게 어긋납니다. 9억원 이하라면 두 특례가 모두 적용됩니다.
공시가격 5억원 1주택 (도시지역분 적용 지역):
과세표준 = 5억 × 44% = 2억 2,000만원
본세 = 120,000 + (2.2억 − 1.5억) × 0.2% = 260,000원 (특례세율)
도시지역분 = 2.2억 × 0.14% = 308,000원
지방교육세 = 260,000 × 20% = 52,000원
합계 = 620,000원
같은 집이 다주택 세대의 것이라면:
과세표준 = 5억 × 60% = 3억원 → 본세 570,000원 → 합계 1,104,000원같은 공시가격 5억원 주택인데 1주택 여부에 따라 연간 재산세가 48만원 넘게 갈라집니다. 고지서에 본세만 있는 것이 아니라 도시지역분(과세표준의 0.14퍼센트, 조례 고시 지역)과 지방교육세(본세의 20퍼센트)가 함께 부과된다는 점도 체감 세액을 키우는 요인입니다.
날짜의 함정도 있습니다. 재산세 과세기준일은 매년 6월 1일 하루입니다(법 제114조). 이날 소유자로 등기되어 있으면 그해 7월과 9월에 절반씩 1년치 전액이 나옵니다. 5월 31일에 잔금을 치르고 소유권을 넘기면 그해 재산세는 전부 산 사람 몫이고, 6월 2일에 넘기면 판 사람 몫입니다. 매매 잔금일을 5월 말과 6월 초 사이에서 정할 때 실제로 세금이 오가는 경계입니다.
계산기, 내 공시가격으로 직접 확인
사용 방식: 주택 공시가격(공동주택가격·개별주택가격)을 입력하고 1세대 1주택 여부와 도시지역분 적용 여부를 고르세요. 2026년도 공정시장가액비율과 세율표로 과세표준, 본세, 도시지역분, 지방교육세를 계산 과정과 함께 표시합니다. 9억원 경계의 특례세율 적용 여부도 자동으로 판정됩니다.
근거와 기준일
근거는 「지방세법」 제110조(과세표준), 제111조(세율), 제111조의2(1세대 1주택 세율 특례), 제112조(도시지역분), 제114조(과세기준일), 제151조(지방교육세), 그리고 같은 법 시행령 제109조(공정시장가액비율)입니다. 링크는 국가법령정보센터의 현행 조문으로 연결됩니다.
시행령 제109조는 주택의 공정시장가액비율을 60퍼센트로 하되, 2026년도에 납세의무가 성립하는 재산세에 대해 1세대 1주택(공시가격 9억원 초과 주택 포함)은 3억원 이하 43퍼센트, 6억원 이하 44퍼센트, 6억원 초과 45퍼센트로 정합니다. 법 제111조의 주택 표준세율 표와 제111조의2의 특례세율 표는 본문에 옮긴 그대로이며, 표준세율 3억원 지점의 누적액(570,000원)이 다음 구간의 기본액과 일치하는 것으로 표의 정합성을 검산했습니다.
공식 모의계산은 위택스의 지방세 미리계산 메뉴에서 할 수 있고, 공시가격은 부동산공시가격알리미에서 확인합니다.
법령 기준: 「지방세법」 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21308호], 같은 법 시행령 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36445호, 2026. 6. 23. 공포]. 페이지 확인: 2026. 7. 17. 시행예정 개정 3건(2027. 1. 1.)의 조문을 대조해 재산세 핵심 조문의 변경이 없음을 확인했습니다. 1주택 비율 특례는 “2026년도 납세의무 성립분”으로 명시되어 있어 해마다 시행령 개정으로 달라질 수 있습니다.
예외와 주의
- 1세대 1주택 판단은 시행령 제110조의2의 기준(세대 구성, 신탁주택은 위탁자 주택 수에 가산, 상속 지분 등)을 따르며 생각보다 복잡합니다. 애매하면 시·군·구 세무부서에 확인하세요.
- 2024년 도입된 과세표준상한제(법 제110조제3항)는 그해 과세표준이 “직전 연도 과세표준 상당액 + 당해 과세표준의 5퍼센트”를 넘지 못하게 막습니다. 직전 연도 자료가 필요해 이 계산기에는 반영하지 않았으므로, 공시가격이 급등한 해에는 실제 고지액이 계산보다 낮을 수 있습니다.
- 지자체는 조례로 표준세율을 50퍼센트 범위에서 가감할 수 있고(해당 연도만), 도시지역분 세율도 0.23퍼센트까지 올릴 수 있습니다. 대부분 표준을 쓰지만 확인이 필요합니다.
- 1주택 특례세율과 지방세특례제한법의 감면은 중복 적용되지 않고 유리한 것 하나만 적용됩니다(법 제111조의2제4항).
- 고지서에는 지역자원시설세(소방분)가 함께 나오는 경우가 많습니다. 별도 세목이라 이 계산의 합계보다 고지서 총액이 큽니다. 공시가격이 높은 주택은 종합부동산세 과세도 별도로 검토 대상입니다(범위 밖). 부동산을 물려주거나 증여받는 경우의 세금은 증여세 10년 합산 글에서 다룹니다.
- 납기는 7월(16~31일)과 9월(16~30일)에 절반씩이고, 세액이 20만원 이하면 조례에 따라 7월에 한꺼번에 부과될 수 있습니다(법 제115조).
- 세액 계산은 원 미만 버림 기준이며, 고지서의 단수 처리에 따라 원 단위 차이가 날 수 있습니다.
자주 묻는 질문
Q. 5월에 집을 팔았는데 재산세 고지서가 왔습니다.
과세기준일(6월 1일) 현재 소유자에게 1년치가 부과됩니다. 5월 31일까지 소유권 이전(잔금·등기)이 완료됐다면 그해 재산세는 매수인 부담입니다. 등기 이전이 6월 1일을 넘겼는지 확인하세요.
Q. 공시가격 9억원이면 특례세율을 받나요?
받습니다. 법 조문이 “9억원 이하인 주택에 한정”이므로 딱 9억원까지는 특례세율 적용입니다. 9억원을 1원이라도 넘으면 세율은 표준세율로 바뀌지만, 공정시장가액비율 특례(45퍼센트)는 계속 적용됩니다.
Q. 작년보다 공시가격이 많이 올랐는데 세금도 그만큼 오르나요?
과세표준상한제가 완충 장치입니다. 그해 과세표준은 직전 연도 과세표준 상당액에 5퍼센트를 더한 금액을 넘지 못하므로, 공시가격 급등분이 한 해에 다 반영되지는 않습니다.
Q. 7월에 냈는데 9월에 또 고지서가 왔습니다.
주택 재산세는 세액의 절반씩 7월과 9월에 나눠 부과됩니다(법 제115조). 이중 부과가 아니라 분납 구조입니다. 세액 20만원 이하면 7월에 한 번에 나올 수 있습니다.
Q. 부부 공동명의면 재산세가 줄어드나요?
재산세는 물건(주택) 단위로 세액을 계산한 뒤 지분별로 나눠 고지하므로, 누진 구간이 지분별로 낮아지지 않습니다. 공동명의로 달라지는 것은 종부세 쪽 논점입니다.
Q. 오피스텔은 어떻게 되나요?
주거용으로 재산세가 과세되는 오피스텔은 주택분 세율을, 업무용은 건축물분(0.25퍼센트 단일)과 토지분을 따릅니다. 재산세 과세대장상 현황이 기준이라 관할 시·군·구 확인이 필요합니다.
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면책
본 페이지와 계산기는 일반적인 이해를 돕기 위한 참고용이며, 실제 고지 세액을 보장하지 않습니다. 1세대 1주택 판단, 과세표준상한 적용, 조례 세율, 감면 적용은 사실관계와 지자체에 따라 달라지므로 실제 세액은 위택스와 관할 시·군·구 세무부서를 통해 확인하시기 바랍니다.