연말정산에서 월세 세액공제는 놓치기 쉬운 항목입니다. 소득공제가 아니라 세액공제라 계산한 금액이 그대로 세금에서 빠지는데도, 전입신고를 안 했거나 오피스텔이라 안 되는 줄 알고 넘기는 경우가 많습니다. 조세특례제한법 제95조의2와 시행령 제95조가 대상과 공제액을 숫자로 정해 두었습니다. 조문 그대로 정리하고 계산기로 확인해 보겠습니다.
핵심: 12월 31일 현재 무주택 세대의 세대주이고 총급여액이 8천만원 이하(종합소득금액 7천만원 이하)인 근로자가, 국민주택규모 이하이거나 기준시가 4억원 이하인 집에 살면서 계약서 주소와 주민등록 주소가 같으면 공제 대상입니다. 공제액은 그 해 낸 월세액(1천만원 한도)의 15%이고, 총급여 5천500만원 이하이면서 종합소득금액 4천500만원 이하이면 17%입니다.
무주택 세대의 세대주라는 말의 범위
법 제95조의2제1항은 “과세기간 종료일 현재 주택을 소유하지 아니한 대통령령으로 정하는 세대의 세대주”를 대상으로 합니다. 판정 시점은 12월 31일이고, 무주택은 본인이 아니라 세대 전원 기준입니다.
세대의 범위는 시행령 제95조제1항이 정합니다. 거주자와 그 배우자, 그리고 같은 주소나 거소에서 생계를 같이 하는 직계존비속(그 배우자 포함)과 형제자매, 배우자 쪽 직계존비속과 형제자매입니다. 여기서 조문이 못 박은 문장이 하나 있습니다. “거주자와 그 배우자는 생계를 달리 하더라도 동일한 세대로 본다.” 주말부부라 따로 살아도, 배우자가 집을 가지고 있으면 무주택이 아닙니다.
세대주가 원칙이지만 예외가 있습니다. 세대주가 이 월세 공제, 주택청약종합저축 공제(법 제87조제2항), 주택임차차입금 원리금 상환액 공제(소득세법 제52조제4항·제5항)를 받지 않는 경우에는 세대의 구성원도 공제받을 수 있습니다. 부모님이 세대주여도 본인이 월세를 내고 있고 세대주가 관련 공제를 안 받으면 본인 이름으로 가능합니다. 등록 외국인과 국내거소신고를 한 외국국적동포도 같은 조건으로 대상입니다.
소득 기준은 두 개, 공제율도 두 개
소득 요건은 관문과 우대가 같은 구조로 짝을 이룹니다.
| 구분 | 총급여액 | 종합소득금액 |
|---|---|---|
| 공제 대상 | 8천만원 이하 | 7천만원 초과 시 제외 |
| 우대 공제율 17% | 5천500만원 이하 | 4천500만원 초과 시 제외 |
읽는 방향이 중요합니다. 총급여가 8천만원을 넘으면 대상이 아니고, 총급여가 8천만원 이하여도 사업소득이나 임대소득이 있어 종합소득금액이 7천만원을 넘으면 제외됩니다. 공제율도 마찬가지라 총급여 5천500만원 이하와 종합소득금액 4천500만원 이하를 둘 다 갖춰야 17%가 됩니다. 총급여가 5천만원이어도 다른 소득까지 합쳐 종합소득금액이 4천600만원이면 15%로 떨어집니다.
문언은 “이하”이므로 총급여가 정확히 8천만원이면 대상이고, 정확히 5천500만원이면 17%입니다. 종합소득금액은 “초과하는 사람은 제외한다”라서 정확히 7천만원이면 유지됩니다.
어떤 집이어야 하는가
시행령 제95조제2항이 대상 주택을 정합니다. 여기서 가장 많이 오해받는 부분이 규모 요건입니다.
국민주택규모 이하이거나, 기준시가 4억원 이하이면 됩니다. 둘 중 하나만 충족하면 되는 택일 요건입니다. 국민주택규모는 주택법 제2조제6호에 따라 주거전용면적 85제곱미터 이하이고, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 100제곱미터 이하입니다. 전용면적이 85제곱미터를 넘어도 기준시가가 4억원 이하면 공제받을 수 있습니다.
2026년 2월 27일 개정으로 완화된 부분도 있습니다. 기본공제 대상인 자녀·손자녀가 3명 이상이면 면적 기준이 100제곱미터로 올라갑니다. 다가구주택이면 가구당 전용면적으로 판단합니다.
대상에는 주택뿐 아니라 오피스텔과 고시원이 포함됩니다(시행령 제95조제2항 본문). 주거용 오피스텔에 살면서 주택이 아니라 안 되는 줄 아는 경우가 많은데, 조문이 명시적으로 넣어 두었습니다.
나머지 두 요건도 놓치면 전부 무효입니다. 첫째, 임대차계약증서의 주소지와 주민등록표 등본의 주소지가 같아야 합니다(제3호). 전입신고를 하지 않았으면 실제로 살면서 월세를 냈어도 공제가 안 됩니다. 둘째, 임대차계약은 본인 또는 기본공제대상자 명의여야 합니다(제4호). 배우자나 생계를 같이 하는 부양가족 명의 계약도 인정됩니다. 부수토지가 도시지역 5배, 그 밖의 지역 10배를 넘지 않아야 한다는 조건도 있지만 아파트나 오피스텔이면 문제되지 않습니다.
공제액은 월세의 15퍼센트, 한도는 1천만원
공제액은 단순합니다.
세액공제액 = 그 해 지급한 월세액(1천만원 한도) × 공제율
법 제95조의2제1항 단서가 “해당 월세액이 1천만원을 초과하는 경우 그 초과하는 금액은 없는 것으로 한다”라고 하므로, 월 100만원씩 1년에 1천200만원을 냈다면 1천만원까지만 공제대상입니다. 총급여 5천만원(종합소득금액 4천만원)인 사람이라면 1천만원의 17%인 170만원이 산출세액에서 빠집니다.
월세액에는 사글세가 포함되고, 연중에 입주하거나 이사했으면 계약서상 월세액 합계를 계약기간 일수로 나눈 뒤 실제 임차일수를 곱해 계산합니다(시행령 제95조제3항). 보증금과 관리비는 월세액이 아닙니다.
계산기, 내 조건으로
무주택 여부와 집의 규모·가액, 주소 일치 여부를 고르고 총급여액·종합소득금액·그 해 지급한 월세액을 만원 단위로 넣으세요. 근로소득만 있으면 종합소득금액 칸에는 총급여에서 근로소득공제를 뺀 근로소득금액을 넣습니다. 요건 중 하나라도 어긋나면 어떤 요건에서 걸렸는지 알려주고, 월세액이 총급여보다 크게 들어가면 판정 대신 입력을 확인하라고 돌려줍니다.
계산기는 본인 기준으로만 계산합니다. 아래에 설명할 배우자 추가공제는 요건이 복잡해 계산기에 넣지 않았습니다.
2025년 말에 생긴 배우자 추가공제
2025년 12월 23일 개정으로 법 제95조의2에 제2항이 신설됐습니다. 공제를 받은 세대주의 배우자도 추가로 공제받을 수 있는 길입니다. 시행령 제95조제5항이 요건을 정합니다.
첫째, 배우자도 제1항의 공제 요건을 모두 갖출 것. 둘째, 세대주의 주소지가 속한 시·군·자치구와 배우자의 주소지가 속한 시·군·자치구가 다를 것. 셋째, 배우자와 같은 주소에 사는 (세대주 또는 배우자의) 직계존비속·형제자매가 12월 31일 현재 주택을 소유하지 않을 것.
직장 때문에 부부가 다른 지역에 각각 월세로 사는 경우를 위한 규정입니다. 다만 합산 한도가 있습니다. 세대주와 배우자의 월세액 합계가 1천만원을 넘으면 배우자의 월세액에서 그 초과분을 뺀 금액이 배우자의 공제대상금액이 됩니다(음수면 0). 부부가 각각 1천만원씩 공제받는 구조가 아니라, 가구 전체로 1천만원을 나눠 쓰는 구조입니다.
근거와 기준일
근거는 「조세특례제한법」 제95조의2(월세액에 대한 세액공제, 소득 기준과 공제율·한도, 제2항 배우자 추가공제), 「조세특례제한법 시행령」 제95조(세대의 범위, 주택 요건, 월세액 산정, 외국인, 배우자 추가공제 요건), 「조세특례제한법」 제87조(제2항 주택청약종합저축 공제), 「주택법」 제2조(제6호 국민주택규모)입니다. 링크는 국가법령정보센터의 현행 조문으로 연결됩니다.
기준일: 2026년 9월 2일 현재 시행 중인 조세특례제한법(법률 제21223호), 같은 법 시행령(대통령령 제36423호, 2026년 7월 1일 시행) 기준입니다. 배우자 추가공제는 2025년 12월 23일 신설, 자녀 3명 이상 가구의 면적 기준 완화는 2026년 2월 27일 개정으로 들어온 내용입니다. 소득 기준과 공제율은 개정이 잦으므로 연말정산 전에 원문을 확인해야 합니다.
예외와 주의
- 총급여 8천만원과 5천500만원은 모두 “이하”라 정확히 그 금액이면 요건을 충족합니다. 종합소득금액 7천만원과 4천500만원은 “초과 시 제외”라 정확히 그 금액이면 유지됩니다.
- 17% 우대율은 총급여 5천500만원 이하와 종합소득금액 4천500만원 이하를 모두 갖춰야 합니다. 하나만 충족하면 15%입니다.
- 주택 요건은 국민주택규모와 기준시가 4억원 중 하나만 충족하면 됩니다. 면적이 넘어도 기준시가가 낮으면 대상입니다.
- 오피스텔과 고시원도 대상입니다. 다가구주택은 가구당 전용면적으로 판단합니다.
- 임대차계약서 주소와 주민등록 주소가 다르면 공제받을 수 없습니다. 전입신고가 사실상 필수 요건입니다.
- 임대차계약 명의는 본인이거나 기본공제대상자(배우자, 생계를 같이 하는 부양가족)여야 합니다.
- 생계를 달리하는 배우자도 같은 세대로 봅니다. 따로 사는 배우자가 주택을 소유하면 무주택 요건을 갖추지 못합니다.
- 세대주가 청약저축 공제나 주택임차차입금 원리금 상환액 공제를 받고 있으면 세대원은 월세 공제를 받을 수 없습니다.
- 월세액은 임차일수로 일할 계산하고 사글세를 포함합니다. 보증금과 관리비는 들어가지 않습니다.
- 세액공제라 산출세액에서 그대로 빼지만, 산출세액이 공제액보다 적으면 그 범위에서만 공제됩니다. 결정세액이 이미 0이면 돌려받을 금액이 늘지 않습니다.
자주 묻는 질문
Q. 오피스텔에 사는데 주택이 아니라서 안 되나요?
됩니다. 시행령 제95조제2항 본문이 오피스텔과 고시원을 명시적으로 포함하고 있습니다. 규모 또는 기준시가 요건과 주소 일치 요건은 똑같이 적용됩니다.
Q. 전용 89제곱미터 아파트인데 85제곱미터를 넘어서 안 되나요?
기준시가가 4억원 이하면 됩니다. 규모와 기준시가는 택일 요건이라 둘 중 하나만 충족하면 공제 대상입니다. 기준시가는 국세청 홈택스나 부동산공시가격 알리미에서 확인할 수 있습니다.
Q. 전입신고를 안 했는데 계약서와 이체 내역은 있습니다.
공제받을 수 없습니다. 시행령 제95조제2항제3호가 계약서 주소지와 주민등록 주소지가 같을 것을 요구합니다. 지금 전입신고를 하면 그 이후 낸 월세부터 대상이 됩니다.
Q. 총급여 5천400만원인데 임대소득이 조금 있습니다. 17%인가요?
합산한 종합소득금액이 4천500만원을 넘으면 15%입니다. 총급여만 보고 판단하면 안 되고 두 조건을 모두 봐야 합니다. 종합소득금액이 7천만원을 넘으면 아예 대상이 아닙니다.
Q. 부모님이 세대주인데 제가 월세를 냅니다.
세대주가 월세 공제, 청약저축 공제, 주택임차차입금 공제를 받지 않으면 세대원인 본인이 공제받을 수 있습니다. 물론 세대 전원이 무주택이어야 하고 나머지 요건도 갖춰야 합니다.
Q. 8월에 이사했습니다. 그 해 공제는 어떻게 되나요?
계약서상 임차기간 중 지급할 월세액 합계를 계약기간 일수로 나눈 뒤 그 해 실제 임차일수를 곱해 계산합니다(시행령 제95조제3항). 두 집에서 각각 요건을 갖췄다면 각 기간의 월세를 합산합니다.
Q. 부부가 서로 다른 도시에서 각자 월세를 삽니다.
2025년 12월 개정으로 세대주의 배우자도 추가 공제를 받을 수 있게 됐습니다. 시·군·자치구가 서로 달라야 하고, 배우자와 함께 사는 친족이 무주택이어야 합니다. 다만 부부 합산 1천만원 한도는 그대로입니다.
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면책
본 페이지와 계산기는 일반적인 이해를 돕기 위한 참고용이며, 실제 공제 적용 여부와 공제액을 보장하지 않습니다. 총급여액과 종합소득금액의 범위, 주택의 기준시가와 전용면적, 세대 구성과 계약 명의는 사실관계에 따라 달라지므로 정확한 판단은 국세청(홈택스·126)과 세무 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.