종합부동산세는 재산세를 낸 사람 중에서 공시가격이 일정 선을 넘는 사람에게 한 번 더 부과되는 국세입니다. 그래서 첫 질문은 늘 같습니다. 내 아파트가 그 선을 넘느냐입니다. 선은 하나가 아니라 둘입니다. 1세대 1주택자는 12억원, 그 밖에는 9억원. 그리고 이 선을 넘더라도 넘은 만큼 전부가 아니라 60퍼센트(%)만 과세표준이 됩니다.
핵심: 종합부동산세 과세표준은 본인 명의 주택의 공시가격을 합한 금액에서 공제액(1세대 1주택자 12억원, 그 밖 9억원)을 빼고 공정시장가액비율 60퍼센트를 곱해 구합니다. 이 값이 0이면 종부세는 없습니다. 세율은 과세표준 3억원 이하 0.5퍼센트부터 시작하는 초과누진이고, 과세표준이 12억원을 넘는 구간부터 3주택 이상 보유자에게 더 높은 세율이 적용됩니다. 이미 낸 재산세 몫은 공제되고, 1세대 1주택자는 연령과 보유기간에 따라 합계 80퍼센트까지 세액공제를 받습니다.
실무에서 가장 많이 틀리는 지점은 “공시가격 12억이 넘으면 큰 세금”이라는 오해와 3주택 중과의 실제 시작점입니다.
공시가격 15억 1주택이 80만원인 이유
공제와 60퍼센트 비율이 겹치면서 초기 구간의 세액은 생각보다 작습니다.
1세대 1주택, 공시가격 15억원
과세표준 = (15억 − 12억) × 60% = 1억 8,000만원
산출세액 = 1억 8,000만원 × 0.5% = 90만원 (3억 이하 구간)
재산세 공제 = 91,500원 (이미 낸 재산세 몫)
납부할 세액 = 808,500원공시가격이 12억을 넘는 순간 큰 세금이 나올 것 같지만, 공제 12억을 빼고 60퍼센트를 곱하면 과세표준이 1.8억이라 최저 세율 구간에 들어갑니다. 여기에 재산세로 이미 낸 몫까지 빠집니다.
세율표는 주택 수에 따라 둘로 나뉩니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 초과 6억 이하 | 150만원 + 0.7% | 150만원 + 0.7% |
| 6억 초과 12억 이하 | 360만원 + 1.0% | 360만원 + 1.0% |
| 12억 초과 25억 이하 | 960만원 + 1.3% | 960만원 + 2.0% |
| 25억 초과 50억 이하 | 2,650만원 + 1.5% | 3,560만원 + 3.0% |
| 50억 초과 94억 이하 | 6,400만원 + 2.0% | 1억 1,060만원 + 4.0% |
| 94억 초과 | 1억 5,200만원 + 2.7% | 2억 8,660만원 + 5.0% |
3주택 중과는 과세표준 12억원을 넘어야 시작됩니다. 과세표준 12억은 공시가격으로 환산하면 다주택자 기준 29억원입니다(12억 ÷ 60% + 9억). 그 아래에서는 3주택이든 2주택이든 세액이 같습니다.
다주택자, 공시가격 합계 20억원 (2주택이든 3주택이든 동일)
과세표준 = (20억 − 9억) × 60% = 6억 6,000만원 → 12억 이하 구간
산출세액 = 360만 + (6.6억 − 6억) × 1.0% = 420만원
재산세 공제 954,000원 → 납부할 세액 3,246,000원
다주택자, 공시가격 합계 40억원 (여기서 갈립니다)
과세표준 = (40억 − 9억) × 60% = 18억 6,000만원
2주택: 960만 + 6.6억 × 1.3% = 1,818만원 → 납부 14,346,000원
3주택: 960만 + 6.6억 × 2.0% = 2,280만원 → 납부 18,966,000원
차이 462만원1세대 1주택자에게는 감면 장치가 하나 더 있습니다. 과세기준일 현재 만 60세 이상이면 연령별로 20에서 40퍼센트, 5년 이상 보유했으면 보유기간별로 20에서 50퍼센트를 세액에서 빼는데, 두 공제를 합쳐 최대 80퍼센트까지 적용됩니다. 앞의 15억 사례에서 만 70세이면서 16년 보유했다면 808,500원의 80퍼센트가 빠져 161,700원만 내면 됩니다.
계산기, 내 공시가격으로 직접 확인
사용 방식: 본인 명의 주택의 공시가격 합계를 넣고 1세대 1주택 여부를 고르세요. 다주택이면 주택 수 구간을, 1세대 1주택이면 연령과 보유기간을 추가로 선택합니다. 공제와 공정시장가액비율을 적용한 과세표준, 세율 적용 산출세액, 재산세 공제, 1세대1주택 세액공제까지 계산 과정과 함께 표시합니다.
근거와 기준일
근거는 「종합부동산세법」 제8조(과세표준)와 제9조(세율 및 세액), 제7조(납세의무자), 제10조(세부담의 상한), 제16조(부과·징수), 그리고 같은 법 시행령 제2조의4(공정시장가액비율)와 제4조의3(재산세 공제 계산)입니다. 링크는 국가법령정보센터의 현행 조문으로 연결됩니다.
법 제8조제1항은 공제액을 1세대 1주택자 12억원, 법인(중과세율 적용) 0원, 그 밖 9억원으로 정하고, 시행령 제2조의4제1항이 공정시장가액비율을 100분의 60으로 정합니다. 법 제9조제1항의 두 세율표는 본문에 옮긴 그대로이며, 구간 누적액이 다음 구간 기본액과 정확히 이어지는 것으로 표의 정합성을 검산했습니다(3억 지점 150만원, 6억 360만원, 12억 960만원, 25억 지점 2,650만원과 3,560만원).
1세대 1주택자 세액공제는 제9조제6항의 연령별 공제율(만 60세 이상 65세 미만 20퍼센트, 65세 이상 70세 미만 30퍼센트, 70세 이상 40퍼센트)과 제9조제8항의 보유기간별 공제율(5년 이상 10년 미만 20퍼센트, 10년 이상 15년 미만 40퍼센트, 15년 이상 50퍼센트)을 제9조제5항에 따라 합계 100분의 80 범위에서 중복 적용합니다. 재산세 공제는 시행령 제4조의3제1항의 계산식을 따릅니다.
과세기준일은 6월 1일이고(법 제7조), 고지와 납부는 12월 1일부터 15일까지입니다(제16조제1항). 재산세와 과세기준일이 같아 재산세를 낸 사람이 종부세 대상이 되는 구조입니다.
법령 기준: 「종합부동산세법」 [시행 2026. 1. 1.] [법률 제21224호], 같은 법 시행령 [시행 2026. 2. 27.] [대통령령 제36132호]. 페이지 확인: 2026. 7. 21.
예외와 주의
- 세부담 상한(법 제10조)은 해당 연도의 재산세와 종부세 합계가 직전년도 총세액의 150퍼센트를 넘지 못하게 막습니다. 직전년도 자료가 필요해 이 계산기에는 반영하지 않았으므로, 공시가격이 급등한 해에는 실제 고지액이 더 낮을 수 있습니다.
- 고지서에는 농어촌특별세가 함께 부과됩니다. 이 글에서는 세율을 1차 출처로 확인하지 못해 계산에 넣지 않았으므로, 실제 납부 총액은 이 계산보다 큽니다.
- 재산세 공제는 지자체가 조례로 재산세율을 가감하지 않은 경우를 전제로 계산했습니다. 조례로 세율을 조정한 지역은 결과가 달라집니다.
- 주택 수는 공동소유 주택을 공동소유자 각자가 1주택 보유한 것으로 보고, 다가구주택은 1주택으로 봅니다(시행령 제4조의3제3항). 상속주택은 상속개시일부터 5년이 지나지 않았거나 지분율 40퍼센트 이하이거나 지분 상당 공시가격이 6억원(수도권 밖 3억원) 이하이면 주택 수에서 빠집니다.
- 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택을 함께 보유해도 1세대 1주택자로 인정받을 수 있지만, 9월 16일부터 30일까지 신청해야 합니다(법 제8조제4항·제5항). 합산배제 임대주택과 사원용 주택도 같은 기간에 신고합니다.
- 부부 공동명의로 1주택을 보유한 경우 각자 9억원씩 공제받는 방식과, 한 사람이 12억원 공제에 연령·보유 세액공제를 받는 방식 중 유리한 쪽을 선택해 신청할 수 있습니다(법 제10조의2). 이 계산기는 각자 지분 기준으로 계산하므로 특례 적용 시와 다를 수 있습니다.
- 법인은 개인과 달리 공제가 0원이고 단일세율(2주택 이하 2.7퍼센트, 3주택 이상 5.0퍼센트)이 적용됩니다(법 제9조제2항). 토지분 종합부동산세도 이 계산기의 범위 밖입니다.
자주 묻는 질문
Q. 공시가격 13억 아파트 한 채인데 종부세가 많이 나오나요?
과세표준이 (13억 − 12억) × 60% = 6,000만원이라 최저 세율 구간입니다. 산출세액 30만원에서 재산세 공제를 빼면 실제로는 30만원이 채 되지 않습니다. 공시가격이 공제선을 살짝 넘는 구간에서는 세액이 매우 작습니다.
Q. 3주택이면 무조건 중과인가요?
아닙니다. 3주택 이상 중과세율은 과세표준 12억원을 넘는 구간부터 적용됩니다. 과세표준 12억은 다주택자 기준 공시가격 합계 29억원에 해당하므로, 그 아래라면 2주택과 세액이 같습니다.
Q. 부부 공동명의가 유리한가요?
각자 9억원씩 총 18억원을 공제받을 수 있어 공시가격 18억원까지는 종부세가 없습니다. 다만 고령·장기보유 세액공제는 1세대 1주택자 특례를 신청해야 받을 수 있어, 나이가 많고 오래 보유했다면 12억 공제 방식이 유리해지는 구간이 생깁니다. 매년 9월에 유리한 쪽을 선택해 신청할 수 있습니다.
Q. 6월 2일에 집을 샀는데 종부세를 내나요?
아닙니다. 과세기준일은 6월 1일이라 그날의 소유자가 그해 종부세를 냅니다. 6월 2일 취득자는 다음 해부터 대상입니다. 재산세와 기준일이 같습니다.
Q. 재산세를 냈는데 종부세를 또 내면 이중과세 아닌가요?
종부세 계산에서 이미 낸 재산세 몫을 공제합니다(법 제9조제3항). 계산기 결과도 이 공제를 반영한 금액입니다.
Q. 종부세는 언제 내나요?
12월 1일부터 15일까지 고지서로 납부합니다. 신고납부 방식을 선택할 수도 있습니다(법 제16조). 세액이 크면 분납 제도도 있습니다.
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면책
본 페이지와 계산기는 일반적인 이해를 돕기 위한 참고용이며, 실제 고지 세액을 보장하지 않습니다. 1세대 1주택자 판정, 주택 수 계산, 합산배제 신고, 세부담 상한 적용, 부부 공동명의 특례는 사실관계와 신청 여부에 따라 달라지므로 실제 세액은 홈택스와 세무사 상담을 통해 확인하시기 바랍니다.