용도지역이 두 개 걸친 땅, 건폐율은 어떻게 정해질까?

하나의 땅이 두 용도지역에 걸치면 건폐율도 한쪽 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다. 작은 쪽 면적이 330㎡ 이하이면 각 용도지역의 건폐율을 면적으로 가중평균해 전체 대지에 적용하고, 330㎡를 넘으면 각 부분마다 따로 적용합니다.

핵심: 둘 이상의 용도지역에 걸친 대지의 건폐율은 단순 평균이 아니라 면적 가중평균입니다. 다만 작은 부분이 330㎡를 넘거나 녹지지역 예외가 있으면 부분별로 각각 적용합니다.

건폐율 숫자는 지자체 도시계획조례에서 정해지는 경우가 많습니다. 그래서 이 계산기는 용도지역별 면적과 조례상 건폐율을 직접 입력하는 방식입니다.

왜 단순 평균이 아닐까

가장 흔한 착각은 “두 건폐율을 더해서 2로 나누면 된다”는 방식입니다. 하지만 면적이 큰 쪽의 기준이 더 크게 반영되어야 합니다.

예를 들어 1,000㎡ 대지가 제3종일반주거지역 700㎡와 준주거지역 300㎡에 걸쳐 있다고 하겠습니다. 설명을 위한 예시로 제3종일반주거지역의 건폐율은 50%, 준주거지역은 60%라고 가정합니다.

제3종일반주거  700㎡ × 50%
준주거         300㎡ × 60%

단순 평균       (50 + 60) ÷ 2              = 55%   ← 틀림
면적 가중평균   (700×50 + 300×60) ÷ 1,000 = 53%   ← 맞음
허용 건축면적   1,000㎡ × 53%              = 530㎡

작은 부분인 준주거지역 300㎡가 330㎡ 이하라서 전체 대지에 가중평균 건폐율 53%를 적용합니다. 단순 평균 55%로 잡으면 건축 가능한 바닥면적을 과대평가하게 됩니다.

계산기, 내 땅으로 직접 계산

사용 방식: 용도지역별 면적과 조례상 건폐율을 입력하세요. 계산기는 가중평균 건폐율, 허용 건축면적, 가중평균 적용 여부를 한 화면에 표시합니다. 도로변 띠 모양 상업지역에 걸치면 분기 기준을 660㎡로 바꿉니다.

근거와 기준일

근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조와 같은 법 시행령 제94조입니다. 링크는 국가법령정보센터의 현행 조문으로 연결됩니다.

작은 부분의 면적이 330㎡ 이하이면 전체 대지의 건폐율과 용적률은 각 용도지역 값을 면적으로 가중평균한 값을 적용합니다. 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸치는 경우의 기준은 660㎡입니다. 작은 부분이 그 기준을 넘으면 각 용도지역 부분에 각자의 건폐율을 따로 적용합니다.

건폐율 계산식은 다음과 같습니다.

가중평균 건폐율 = (각 부분 면적 × 해당 용도지역 건폐율)의 합 ÷ 전체 대지면적
허용 건축면적 = 전체 대지면적 × 가중평균 건폐율

법령 기준: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21447호] 및 같은 법 시행령 제94조 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36424호]. 페이지 확인: 2026. 6. 30. 용도지역별 건폐율 상한은 각 지자체 도시계획조례에 따릅니다.

예외와 주의

1. 작은 부분이 330㎡를 넘으면 가중평균이 아니라 부분별로 각각 적용합니다. 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸치는 경우의 기준은 660㎡입니다.
2. 녹지지역과 다른 용도지역에 걸친 경우에는 가중평균하지 않고 각 부분에 각자의 기준을 적용합니다.
3. 방화지구와 다른 지역의 경계가 방화벽으로 구획되면 그 부분은 위 적용에서 제외됩니다.
4. 용도지역별 건폐율 상한은 지자체 도시계획조례로 정합니다. 같은 용도지역이라도 지역에 따라 숫자가 달라질 수 있습니다.
5. 건폐율은 건축 가능한 바닥면적의 한도일 뿐입니다. 건축선, 높이, 일조, 지구단위계획, 용적률은 별도로 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

Q. 건폐율도 용적률처럼 가중평균하나요?
네. 같은 조문에서 건폐율과 용적률을 함께 다루며, 작은 부분 면적 기준과 예외 구조를 공유합니다.

Q. 높은 건폐율을 전체 대지에 적용할 수 있나요?
아니요. 작은 부분이 기준 이하이면 면적으로 가중평균하고, 기준을 넘으면 부분별로 각각 적용합니다.

Q. 건폐율 숫자는 어디서 확인하나요?
용도지역별 건폐율 상한은 지자체 도시계획조례로 정합니다. 대상지 관할 시군구 조례를 확인하세요.

Q. 계산 결과가 곧 건축 가능한 면적인가요?
아닙니다. 건폐율은 여러 인허가 제한 중 하나입니다. 실제 설계 가능 면적은 건축선, 대지 조건, 지구단위계획, 높이 제한 등을 함께 봐야 합니다.

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면책

본 페이지와 계산기는 일반적인 이해를 돕기 위한 참고용이며, 특정 필지의 인허가 판단을 보장하지 않습니다. 건폐율 상한과 적용 방식은 지자체 조례와 지구단위계획 등에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 판정은 관할 지자체와 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.