하나의 땅이 두 용도지역에 걸치면, 용적률은 더 높은 쪽을 그대로 쓰거나 단순히 평균 내는 것이 아닙니다. 작은 쪽 면적이 330㎡ 이하이면 면적으로 가중한 평균을 전체 대지에 적용하고, 330㎡를 넘으면 부분마다 각자의 용적률을 따로 적용합니다.
핵심: 두 용도지역에 걸친 대지의 용적률은 단순 평균이 아니라 면적 가중평균이며, 작은 부분이 330㎡를 넘는지에 따라 가중평균과 부분별 적용으로 갈립니다.
본인 땅의 실제 용적률은 아래 계산기에 각 용도지역 부분의 면적을 넣어 확인하세요.
왜 단순 평균이 아닐까 (비율배분의 함정)
가장 흔한 착각이 “두 용적률을 그냥 평균 내면 된다” 또는 “더 높은 쪽을 전체에 쓸 수 있다”입니다. 둘 다 틀립니다. 면적이 넓은 쪽의 용적률에 더 가깝게, 즉 면적으로 가중해서 평균을 냅니다.
예를 들어 1,000㎡ 대지가 제3종일반주거지역 700㎡와 준주거지역 300㎡에 걸쳐 있다고 해봅시다. (용적률은 설명을 위한 예시 값입니다.)
제3종일반주거 700㎡ × 250%
준주거 300㎡ × 400%
단순 평균 (250 + 400) ÷ 2 = 325% ← 틀림 (과대평가)
면적 가중평균 (700×250 + 300×400) ÷ 1,000 = 295% ← 맞음
허용 연면적 1,000㎡ × 2.95 = 2,950㎡작은 부분(준주거 300㎡)이 330㎡ 이하라서 전체 대지에 가중평균 295%를 적용합니다. 단순 평균(325%)으로 잡으면 지을 수 있는 면적을 과대평가하게 되죠.
이게 핵심입니다. 두 숫자의 평균이 아니라, 면적으로 가중한 평균입니다.
계산기, 내 땅으로 직접 계산
사용 방식: 입력칸을 누르면 용도지역을 검색하거나 선택할 수 있습니다. 각 부분의 면적과 조례상 용적률을 넣으면 가중평균 용적률과 허용 연면적, 적용 방식(가중평균인지 부분별인지)이 한 화면에 표시됩니다. 도로변 띠 모양 상업지역에 걸치면 분기 기준을 660㎡로 바꿉니다.
근거와 기준일
근거는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조와 같은 법 시행령 제94조입니다. 링크는 국가법령정보센터의 현행 조문으로 연결됩니다.
작은 부분의 면적이 330㎡ 이하(도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸치는 경우는 660㎡)이면, 전체 대지의 건폐율과 용적률은 각 용도지역 값을 면적으로 가중평균한 값을 적용합니다. 그 밖의 건축 제한은 가장 넓은 면적이 속하는 용도지역의 규정을 따릅니다. 작은 부분이 그 기준을 넘으면 각 용도지역 부분에 각자의 건폐율과 용적률을 따로 적용합니다.
가중평균식은 (각 부분 면적 × 해당 용도지역 용적률)을 모두 더한 뒤 전체 대지면적으로 나누는 것입니다.
법령 기준: 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제84조 [시행 2026. 7. 1.] [법률 제21447호] 및 같은 법 시행령 제94조 [시행 2026. 7. 1.] [대통령령 제36424호]. 페이지 확인: 2026. 6. 18. 용도지역별 용적률 상한은 각 지자체 도시계획조례에 따르며, 법령이 개정되면 이 글의 내용과 날짜도 갱신됩니다.
예외와 주의
- 작은 부분이 330㎡를 넘으면 가중평균이 아니라 부분별로 각각 적용합니다. 도로변에 띠 모양으로 지정된 상업지역에 걸치는 경우의 기준은 660㎡입니다.
- 녹지지역과 다른 용도지역에 걸친 경우에는 가중평균하지 않고, 각 부분에 각자의 기준을 적용합니다.
- 방화지구와 다른 지역의 경계가 방화벽으로 구획되면 그 부분은 위 적용에서 제외됩니다.
- 용도지역별 용적률 상한은 지자체 도시계획조례로 정해지므로 지역마다 다릅니다. 같은 제3종일반주거라도 시군구마다 숫자가 다를 수 있습니다.
- 건축물 높이나 일조 같은 형태 제한은 용적률과 다른 기준(대지의 과반이 속하는 용도지역 등)으로 판정합니다.
자주 묻는 질문
Q. 더 높은 용도지역의 용적률을 땅 전체에 쓸 수 있나요?
아니요. 작은 부분이 330㎡ 이하이면 면적 가중평균을 전체에 적용하고, 330㎡를 넘으면 부분별로 각각 적용합니다.
Q. 두 용적률을 그냥 평균 내면 되나요?
아니요. 면적으로 가중해야 합니다. 면적이 넓은 쪽 용적률에 더 가깝게 나옵니다.
Q. 용적률 숫자는 어디서 확인하나요?
용도지역별 용적률 상한은 지자체 도시계획조례로 정합니다. 대상지 시군구의 조례를 확인하세요.
Q. 녹지지역이 끼어 있으면 어떻게 되나요?
녹지지역과 다른 용도지역에 걸친 경우에는 가중평균하지 않고, 각 부분에 각자의 기준을 적용합니다.
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면책
본 페이지와 계산기는 일반적인 이해를 돕기 위한 참고용이며, 특정 필지의 인허가 판단을 보장하지 않습니다. 용적률 상한과 적용 방식은 지자체 조례와 지구단위계획 등에 따라 달라질 수 있으므로, 실제 판정은 관할 지자체와 전문가를 통해 확인하시기 바랍니다.